부동산 공법 : 건축법 - 용어정리 등

실제 건축을 할 때 필요한 법을 알아보자

| 건축법에서 말하는 건축은 아래 5가지!
1) 신축 : 말 그대로 새로 건축물을 축조하는 것
ㄴ 부속건축물(화장실)만 있는 대지에 주건물을 짓는 것도 신축
2) 증축 : 건축물이 이미 있는 대지에서 건축물을 늘리는 것. 건축면적, 연면적, 층수, 높이 등등
ㄴ 건물 있는 대지 옆에 또 건물 짓는 것도 증축, 층수를 올려도 증축
3) 개축 : 기존 건축물의 전부 or 일부를 ‘철거’하고 종전과 ‘같은 규모’ 범위에서 짓는 것
ㄴ 전부 철거하고 종전보다 규모 증가 -> 신축
ㄴ 일부 철거하고 종전보다 규모 증가 -> 증축
4) 재축 : 기존 건축물이 ‘멸실’되었을 때 종전과 ‘같은 규모’ 범위에서 짓는 것
ㄴ 전부 멸실되고 종전보다 규모 증가 -> 신축
ㄴ 일부 멸실되고 종전보다 규모 증가 -> 증축
5) 이전 : 주요구조부를 해체하지 않으면서 같은 대지 안의 다른 위치로 옮기는 것 (현실적으로 불가능하겠지?)

| 건축물의 주요구조부
- 내력벽 : 구조물의 무게를 견디는 벽
- 기둥 : 바닥과 지붕을 지탱하는 수직재
- 바닥 : 최하층 바닥은 제외 (기초에 해당)
- 보 : 기둥 위에서 지붕의 무게를 전달하며 받치는 것으로 대들보 생각하면 쉽다.
- 지붕틀 : ‘지붕’이 아니라 지붕틀!!
- 주계단

| 지하층
- 지표면 아래에 있는 층인건 다 아는 사실인데 이게 법적으로 규정이 있다.
- 지하의 평균 높이가 해당층 높이의 1/2 이상이어야 “지하”라고 한다.
ㄴ 전체 층고의 반이 안되는 높이가 지표면 아래에 있으면 지하가 아님
- 지하층은 층수에 포함되지 않음
ㄴ 때문에 전체 층고가 1/2 미만인 층은 층수에 포함되니 주의!

| 건폐율/용적률 그리고 연면적
- 건폐율 : 내 땅의 면적 위에 건축물의 면적을 얼마나 덮을 수 있는지에 대한 비율이다.
- 용적률 : 대지면적에 대한 연면적의 비율, 그러니까 얼마나 올릴 수 있는지에 대한 기준이다.
ㄴ 땅이 100평인데 건폐율 50%면 50평까지 땅을 덮는 건축물을 지을 수 있고
이때 용적률이 100%면 위로 바닥면적을 100평까지 올릴 수 있으니 2층건물을 지을 수 있겠지요~
ㄴ 그런데 용적률을 말할때는 “지하층”은 제외한다.
ㄴ 용적률 계산할 때 빠지는 것 4가지 : 지하층, 지상주차장, 피난안전구역, 경사지붕 아래 대피공간면적
- 연면적 : 1개 동의 바닥면적 합계
ㄴ 지하층이 50, 1층이 50, 2층이 50, 3층이 40이면 연면적 190
ㄴ 용적률 계산할 땐 지하층 제외니까 140 !!

| 리모델링
- 우리나라의 경우 아파트를 지을때 리모델링이 어려운 구조로 대부분 지어졌다고 한다.
그래서 30~40년정도 노후화된 아파트들이 리모델링이 안되니 ‘재건축’하게 되는 것이란다.
재건축은 말만 들어도 머리가 아프니 리모델링이 쉬운 구조로 공동주택(아파트 등)을 지어줘~ 하고 특례를 만들었다.
=> 건축물의 용적률, 높이제한 등의 기준에서 1.2배 더 완화해주는 것!

| 건축법상의 도로
- 건축이 가능하다라는 것은 건축할 땅이 도로에 붙어있다는 것이다. (건축물의 대지가 2m이상 도로와 붙어있어야함)
ㄴ 건축물 출입에 지장이 없거나, 광장/공원 등의 공지가 있거나, 농막을 건축할 때는 예외
ㄴ 연면적 합계가 2천 제곱미터 이상인 건축물의 대지는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접해야 한다.
ㄴ 공장은 3천 제곱미터가 기준
- 도로는 사람이나 차량이 통해해야 하는데 승용차 기준 차량폭 2m 이내, 사람 1인 지나가는데 1m+왔다갔다 두명정도 지나가야하니
건축법상 도로는 ‘보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상’이어야 한다.
- 달동네처럼 차량통행이 어려운 지형적 조건이 있을 때는 3m도 특례로 허용
- 막다른 도로는 도로 길이가 10m 미만이면 너비가 2m 이상 / 10m~35m미만은 3m 이상 / 35m 이상의 막다른 도로는 너비가 6m이상이어야 함
ㄴ 읍/면 지역은 막다른 도로 길이가 35m이상이라도 사람이나 차가 적으니 4m 이상이다.